О работе управляющих компаний

В работе Общественного совета приняли участие глава района Н.Н.Змушко, первый зам. главы К.Е.Колодин, специалисты районной администрации, помощник прокурора района Е.Г.Еровенко, эксперты, принимавшие участие в мониторинге темы на совет, старшие домов, главы сельсоветов. С докладами по обсуждаемому вопросу выступили директор ООО «Тамбовская управляющая компания» А.В.Дмитренко и генеральный директор ООО «Союз. Восток. Дом» А.В.Рыбченко.

Выступления обоих руководителей были во многом похожи. Оба сказали о количестве обслуживающих многоквартирных домов, об основном виде деятельности, о перечне работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов, о тарифах и дебиторской задолженности.

Проблемы тоже оказались идентичны, главные из них – нехватка денежных средств, задолженность населения за услуги. Тем не менее, управляющие компании выполняют возложенные на них обязанности: ведут капремонт подъездов, ремонт фасадов домов, электропроводок в подвалах, восстановительные работы по устройству канализационных коллекторов, устройство отмосток, проливку систем отопления домов, благоустройство детских площадок, сезонный обкос травы, уборку придомовых территорий, ежедневное исполнение (от 10 до 15) заявок по ремонту и содержанию жилья и многое другое.

На заседании Общественного совета была дана в общем положительная оценка работы обеих управляющих компаний. В то же время участники экспертной группы, старшие домов задали руководителям немало вопросов и указали на недостатки в деятельности. Глава района Н.Н.Змушко призвал их больше и вдумчивее работать с людьми, решать проблемы совместными усилиями, особое внимание уделять работе по долгам населения. Эксперт В.И.Толмачева отметила несоблюдения вертикальной планировки территории некоторых придомовых территорий, из-за чего в подвалы попадает вода, не везде люди наблюдали промывку систем отопления. В отдельных домах она проходила слишком быстро. Ответственнее следует относиться к росту тарифов.

Старшая дома по ул. Штойко И.В.Затышняк подняла проблему частой сменяемости старших домов. Кстати, их немало приняло участие в работе Общественного совета. Вопросы, ими поднимаемые, во многом перекликались: неудовлетворительное состояние подвалов, отсутствие ограждения мусорных площадок, нерегулярные отчеты «Управляек» перед жильцами. Старшая дома по ул. Пионерской Л.И.Трусенко поделилась опытом работы дома на самообслуживании.

На совете выступила председатель Общественного совета В.Я.Деева с вопросом о практике управления многоквартирными домами управляющими организациями. Она, в частности, сказала: – С 12 по 20 сентября общественным советом был изучен вопрос о практике управлении многоквартирными домами ООО «Тамбовской управляющей компанией (ТУК – руководитель Дмитренко Александр Владимирович) и ООО «Союз. Восток. Дом» (СВД – руководитель Рыбченко Андрей Владимирович).

В ходе изучения вопроса члены комиссии встретились с руководителями организаций, ознакомились с договорами управления многоквартирными домами, протоколами общих собраний жильцов, журналами учёта поступающих заявок по аварийному ремонту, актами выполненных работ, провели опрос жителей домов по ул. Трудовая, 28, Крестьянская 18, 18а, б, Кирпичная, 11, Ленинская, 111, Ленинская, 109, Ленинская, 107, побеседовали со старшими домов, осмотрели подъезды и подвалы.

В результате проведённой работы можно отметить, что управляющие компании проводят определённую работу по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, с собственниками помещений заключены договоры управления МКД с приложением реестра собственников помещений.

В ООО «ТУК» имеются протоколы общих собраний, листы регистрации помещений собственников, участвующих в общем собрании, устные заявки регистрируются в журнале, в котором отмечается дата поступления заявки, суть неисправности, отметка о выполнении, поступившие заявки озвучиваются на ежедневных планёрках, заявки, поступившие в письменном виде, рассматриваются либо руководителем, либо юристом, если нет возможности выполнить поданную заявку, даётся обоснованный ответ в письменном виде. Судя по журналу регистрации, представленному ООО ТУК, большинство заявок выполняются.

Основные работы, проводимые ООО «ТУК» по содержанию МКД это: побелка стен, потолка, покраска стеновых панелей, пола, частичный ремонт полов, мелкий ремонт крыш, частичный ремонт отмостки домов, оштукатуривание подъездов, подвалов, фасадов зданий, уборка прилегающей территории домов осуществляется дворниками, для вывоза мусора есть контейнерные площадки, вывоз мусора производится по графику.

Акты выполненных работ составляются один раз в год.

Проводятся собрания с жильцами домов, протоколы собраний ведутся. Общая задолженность собственников составляет более 3 млн. руб., на должников все документы представлены в суд. Большую проблему представляет муниципальный дом по ул. Ленинская, 72. Руководителям УК хотелось бы видеть более активную заинтересованность администрации сельсовета в решении проблем данного дома. У жильцов потребительское отношение к муниципальному имуществу.

Однако следует отметить, что представленная документация оформлена с нарушениями требований нормативно-правовых актов: в актах проведённых работ по текущему ремонту подъездов указаны члены приёмочной комиссии, их подписи. Расшифровки подписи членов приёмочной комиссии нет, перечень выполненных работ не указан, сметы на выполнение работ не представлены.

Слабо работает УК со старшими домов. Списки старших домов устарели. Работы по текущему ремонту со старшими домов предварительно не рассматриваются, хотя всё это оговорено в договорах с жильцами, не согласовывается со старшими домов проведение работ по текущему ремонту, старшие домов не привлекаются к приёмке проведённых работ, не подписывают акты выполненных работ. Плановые осмотры (осенний, весенний) не проводятся, перспективный план ремонта общего имущества МКД не составляется.

На собраниях рассматриваются вопросы, касающиеся интересов компании, в основном, об изменении тарифов, изменении договора управления многоквартирным домом. Компания не отчитывается о наличии поступивших средств на содержание общедомового имущества.

Многие жильцы домов отмечают некачественное проведение ремонтных работ.

Вышеперечисленное позволяет сделать вывод, что ООО «ТУК» работает, в основном, в аварийном режиме, нет плановой работы по содержанию МКД.

Информация о работе управляющей компании отражена, в основном, в виде объявлений о проведении текущих работ. Нет стендов с информацией об управляющей компании, контактных данных.

По вопросу промывки отопительной системы жители и старшие домов высказали много нареканий в адрес ТУК : приехали, качнули один раз и уехали, так как что-то сломалось, больше не появлялись, многие затруднились ответить, была ли проведена вообще такая работа.

Генеральный директор ООО «СВД» А.В.Рыбченко основную задачу видит в том, чтобы в первую очередь привести в порядок коммуникации в подвалах, заменить инженерное оборудование, проводку. С этой целью проводятся плановые осмотры (осенний, весенний) домов, в результате осмотров составляется перспективный план текущего ремонта МКД. Такая работа на 80% произведена в домах по ул. Трудовая, 28, Трудовая, 12.

Заключаются договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ. Организована круглосуточная работа диспетчера аварийной службы. С целью контроля за использованием э/энергии и предупреждения хищения электроэнергии все счётчики вынесены из квартир на лестничные площадки. Составлен акт общедомового имущества. В домах в наличии стенды с информацией об УК. В каждом доме избран Совет дома.

Ежегодно УК отчитывается перед жильцами о поступивших и расходованных средствах, всё подтверждается протоколом общего собрания собственников общедомового имущества.

Представлен протокол общедомового собрания по ул. Кирпичная, 9. В протоколе указана цель собрания, присутствие обеих сторон, наличие кворума, повестка собрания: финансовый отчёт ООО «СВД» за 8 месяцев 2017 года, сверка и подписание актов приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Протокол позволяет составить общую картину проведения собрания, мнение жильцов дома.

В наличии реестр регистрации собственников помещений, участвующих в собрании с личной подписью каждого участника, акт приёмки оказанных услуг и выполненных работ по дому. В акте подробно отражены выполненные работы с указанием стоимости услуг и приобретённых материалов.

По мере необходимости проводятся внеочередные собрания. Приходится констатировать, что в отдельных домах низкая активность жильцов: неявка на собрания, нежелание участвовать в решении проблем дома, потребительское отношение к общедомовому имуществу. В случае неявки на общедомовое собрание представители компании «СВД» совместно с представителями Совета дома обходят квартиры, проводят разъяснительную работу.

Советы домов, старшие домов не в полной мере используют свои права и обязанности в управлении МКД. Назрел вопрос о систематическом обучении старших домов, председателей Советов домов по данным вопросам.

Хочется отметить, что, несмотря на вышеперечисленные недостатки, УК стремятся работать на благо людей, ведь хозяйство досталось им далеко не в лучшем состоянии, надеемся, что наши рекомендации будут услышаны, поблагодарить их за проводимую работу, пожелать успехов в устранении отмеченных недостатков».

Заслушав и обсудив информацию по работе управляющих компаний Общественный Совет принял соответствующие рекомендации:

1. ООО «Тамбовская управляющая компания» (А.В.Дмитренко) соблюдать требования законодательства по управлению многоквартирными домами:

2. Ежегодно формировать план оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества, не менее чем на один год.

3. В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ предоставлять жильцам МКД в первый квартал текущего года, следующего за отчетным, письменный отчет об исполнении условий договора. В отчете должны содержаться сведения, позволяющие жильцам оценить эффективность управления МКД и использования денежных средств. В договорах предусмотреть форму отчета об исполнении плана оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

4. Предоставлять жильцам дома на специальных стендах необходимую информацию, контактные данные управляющих компаний.

5. Поддерживать постоянную связь со старшими домов, Советами МКД. Приемку выполненных работ осуществлять с участием старших домов, членов Совета МКД.

6. Отделу развития инфраструктуры Администрации района проводить обучение членов Советов МКД с целью повышения уровня информированности их о правах и обязанностях по управлению МКД, осуществления контроля за деятельностью компаний по управлению домами.

7. Главам сельсоветов результативнее использовать возможности муниципального жилищного контроля за работой управляющих компаний.